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新房价格首次同比下跌 供需双管齐下是大势所趋

5月18日,国家统计局发布2022年4月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。在3月份楼市短暂回暖后,4月份楼市再度降温,70城新房价格出现2015年12月以来的首次同比下跌,二手房价格同比跌幅扩大。

4月,新房和二手房销售价格环比下降的城市分别有47个和50个,比上月分别增加9个和5个。

诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄分析认为,4月份,全国多地因疫情发散管控趋严,楼市回温态势受阻。从政策端来看,中央到地方频频表态,释放了积极的政策信号,但是从实际情况来看,政策尚未完全发挥作用,叠加疫情防控形势严峻,市场修复之路更添曲折。预计后续发布楼市“松绑”政策的城市将继续扩围,且在供给端、需求端共同发力,市场会持续修复,但进程是缓慢和曲折的。

新房:成都、贵阳领涨 三线城市跌幅扩大

根据简单算术平均计算,4月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为-0。3%,同比涨幅为-0。1%。

“这是2015年12月份以来首次出现房价同比下跌态势,信号意义很强。这也是77个月以来首次房价出现同比下跌。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受中国网财经采访时表示,“房价出现拐点,充分说明房地产市场面临下行较大的压力,各类稳房价、稳预期的工作需要加快推进,否则房价指数继续降温,对于后续房地产市场的稳定确实有冲击。”

具体来看,国家统计局城市司首席统计师绳国庆表示,4月份一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0。2%,涨幅比上月回落0。1个百分点,同比上涨3。9%,涨幅比上月回落0。4个百分点。

二三线城市方面,二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0。1%,同比上涨1。0%,涨幅比上月回落0。6个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0。6%,降幅比上月扩大0。4个百分点,同比分别下降1。5%,降幅比上月分别扩大0。9个百分点。

从各城市来看,成都、贵阳新房价格涨幅领跑,环比涨幅为0。8%,其次为北京,环比涨幅0。7%。杭州、乌鲁木齐紧随其后,环比涨幅为0。6%。

值得一提的是,本月成都成为新房二手房价格涨幅的双榜首,成都于5月16日出台了楼市新政,其中放宽对开发商的监管资金要求、放松限购等。

“成都房价一直较为坚挺,一方面与各特大城市相比,成都房价相对较低,另外成都凭借着成渝都市圈的规划红利,已成为继北京、上海、广州之后的中国第四大航空枢纽,吸引大量购房客户涌入。”陈霄表示。

不过陈霄还指出,警惕市场下行不可忽视,三线城市跌幅扩大明显。

“当前需要对三四线城市积极继续各类购房政策放松,尤其是要在刚需和改善型购房方面给予积极和到位的政策。”严跃进表示。

二手房:一线城市韧性凸显

根据简单算术平均计算,4月份全国70个城市二手住宅价格指数环比涨幅为-0。3%,同比涨幅为-1。6%。二手住宅已经出现了连续8个月房价指数环比下跌态势,同比跌幅也持续扩大。

严跃进指出,二手房市场的降温持续时间较长,且有进一步下行的压力。不过严跃进也谈到,各地对于二手房的政策支持力度是比较大的,尤其是类似增值税政策调整、取消或放松限售、定向对二手房放松限购等,客观上都可以防范二手房市场的进一步降温。

具体来看,绳国庆表示,4月份,一线城市二手住宅销售价格环比上涨0。4%,涨幅与上月相同,同比上涨2。4%,涨幅比上月回落0。4个百分点。

二线城市二手住宅销售价格环比下降0。3%,降幅比上月扩大0。2个百分点,同比下降1。0%,降幅比上月扩大0。8个百分点。三线城市二手住宅销售价格环比下降0。3%,降幅与上月相同,同比下降2。5%,降幅比上月扩大0。6个百分点。

从各城市来看,成都价格涨幅领先,本月环比涨幅为0。7%,其次为北京、昆明,环比涨幅为0。6%,广州、深圳价格涨幅为0。5%,紧随其后。

“一线城市本月表现优异,除上海受到疫情影响价格表现平平,其他三个一线城市二手房涨幅均位居前列,强韧性凸显。”陈霄指出。

“杭州的二手房涨幅相对还是比较大的。但这不影响此类城市对于二手房方面的政策放松。”严跃进表示。“这说明近期一些房价看似强势的城市,其实背后的压力也还是比较大的。此次杭州针对二手房定向放松了限购政策,客观上也有助于防范二手房市场的下跌或降温。”

“二手房降温的时间相对长,跌幅也要大于一手房,说明市场压力要更大。”严跃进分析认为,一些既有的政策正不断出现,对于二手房市场的回暖有积极作用,但需要时间。个别城市还会率先有较好的表现,包括东莞等城市,近期已经有二手房略回暖的迹象了。

供给端需求端双管齐下是大势所趋

4月以来,在全国多城疫情管控趋严的背景下,房地产市场回温态势受阻。不过,从政策端来看,从中央到地方频频吹起暖风。据中原地产研究院统计数据显示,5月超40城发布了稳楼市政策。政策涉及降首付、公积金贷款额度提升、取消限售、放松限购等。

政策方面,4月18日,央行、外汇局提出完善住房领域金融服务,因城施策实施好差别化住房信贷政策,合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求,更好满足购房者合理住房需求。

4月25日,央行下调金融机构存款准备金率0。25个百分点,释放长期资金约5300亿元。

人民银行、银保监会5月15日发布的关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知提出,首套房商贷利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)减20个基点。

地方层面,苏州、兰州、南京、宁波、无锡、衢州、淮安等优化限购限售,如苏州非户籍居民家庭购房社保年限要求由连续2年改为累计2年;兰州生育两孩、三孩家庭或老人投靠家庭,均可在限购区域内新购1套住房。杭州也于近日放松了限购政策,且符合条件的三孩家庭,在限购范围内限购的住房套数增加1套,参照“无房家庭”优先摇号。

苏州、银川、湖州、天津、福建等调整住房公积金贷款政策,兰州、银川、福州、赣州、宜昌等降低首付比例。四川、广东、山东、江西、江苏及河北等省内多数城市陆续下调房贷利率,降低居民购房成本。

“当前出台政策方面多放在需求端发力,出台措施也多集中于放宽公积金贷款条件、降低首付比例、放松限购限售等方面,市场对政策逐渐形成了一定的免疫力,后期政策端还需考虑创新性政策出台。”对于地方政策陈霄表示。

此外,陈霄分析认为,虽然政策释放了积极的信号,但是从实际来看,政策尚未完全发酵,叠加疫情来势汹汹,市场修复之路更添曲折。整体来看,本月新房、二手房上涨城市数量双双止涨转跌,与此同时,新房、二手房价格跌幅再扩大,跌至接近2021年底的水平。展望后市,市场想要真正恢复,一方面全国疫情得到有效控制,另一方面仍需要实质性宽松政策的加持。

诸葛找房数据研究中心预估,接下来松绑调控的城市将会继续扩围,并且政策举措不再局限于需求端,供给端和需求端双管齐下是大势所趋,市场将会持续修复,但修复进程是缓慢和曲折的。

中指研究院认为,二季度全国楼市调控政策预计将保持宽松基调,各地方政府大概率将继续贯彻落实因城施策,更多宽松政策“组合拳”或将出现。随着信贷环境和调控政策的进一步改善,购房者置业信心有望逐渐企稳,但市场的恢复仍可能受疫情等不确定因素的影响。